La risoluzione del contratto di locazione

Normalmente il contratto di locazione ha un termine prestabilito, variabile a seconda del tipo di contratto. Per cui in questo caso la risoluzione del contratto avviene alla scadenza del termine pattuito. Ma se al termine del contratto il conduttore continua ad avere la disponibilità materiale del bene e se il locatore non si attiva per riprenderne possesso entro il termine pattuito, a seconda del tipo di contratto la locazione si intenderà rinnovata per un ulteriore lasso di tempo (di solito uguale al periodo di tempo stabilito in precedenza nel contratto iniziale).

La risoluzione del contratto di locazione è  soggetta a tassazione e, se non viene osservata, ad eventuali sanzioni. Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24. Vediamo adesso come si compone nel dettaglio il processo di risoluzione del contratto di locazione.

La risoluzione e il recesso nel contratto di locazione

Secondo il Codice Civile «il contratto ha forza di legge fra le parti» e «non può essere sciolto se non per mutuo consenso o, ad esempio, per recesso unilaterale», che consente al committente di effettuare il recesso del contratto di locazione, anche se l’opera o la prestazione di servizio è già iniziata.

Ogni tipo di contratto di locazione è caratterizzato da proprie regole per la risoluzione.Vi sono tuttavia alcune norme che riguardano più tipi di contratti di locazione e che stabiliscono varie possibilità di risoluzione, ad esempio risoluzione per inadempimento, risoluzione per impossibilità sopravvenuta, risoluzione per eccessiva onerosità. Infine, ci sono casi in cui la risoluzione del contratto di locazione avviene automaticamente, o in cui è necessario una pronuncia del giudice.

I costi di risoluzione del contratto di locazione

Si ha un’imposta di registro fissa di 200 euro nel caso in cui la risoluzione del contratto del contratto di locazione sia prevista in una clausola apposta al momento della stipula del contratto stesso. Fino al 2013 si attestava a 168 euro, mentre per i contratti di affitto non si registra nessun aumento, per cui l’imposta rimane a 67 euro. 

Il conduttore nel contratto di locazione

Per conduttore, o locatario, si intende quel soggetto che prende in consegna un bene dal locatore e ha diritto, a fronte di un pagamento (il canone di locazione) a usufruirne per un determinato periodo di tempo. Anche il conduttore, così come il locatore, deve sottostare ad una serie di obblighi al momento della sottoscrizione di un contratto di locazione.

Quali sono gli obblighi del conduttore?

Oltre a godere di molti diritti, il conduttore ha il dovere di rispettare i seguenti obblighi:

  • Deve usufruire del bene locato soltanto nella misura prevista dal contratto di locazione;
  • Deve pagare il canone di locazione, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite, e soprattutto le date previste per il pagamento;
  • Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore deve restituire il bene mobile o immobile nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stato consegnato;
  • Il conduttore è responsabile della perdita o del deterioramento del bene, se avvenuti durante il periodo della locazione, e se non è dimostrabile che la perdita o il deterioramento non siano a lui imputabili;
  • Se il conduttore ha intenzione di apportare qualunque cambiamento al bene, deve prima chiedere e ottenere il consenso del locatore, in questo modo si eviterà che quest’ultimo possa pretendere la rimozione dell’eventuale cambiamento alla scadenza del contratto di locazione

 

 

Il locatore nel contratto di locazione

Si parla di locatore quando un soggetto mette a disposizione un immobile destinato appunto alla locazione. Al momento della stipula di un contratto di locazione il locatore accetta alcuni obblighi, compresi nel codice civile, che deve rispettare nei confronti del conduttore.

Quali sono gli obblighi del locatore?

Prima di tutto, il locatore deve consegnare al conduttore l’oggetto della locazione in buono stato, sia esso una cosa mobile o immobile. Nel caso in cui il conduttore non possa usufruire del bene a causa delle sue cattive condizioni, questi ha la possibilità di scegliere se risolvere il contratto di locazione o ridurre il canone di locazione, purché non si tratti di problemi già noti in precedenza. Se le condizioni della cosa locata sono talmente gravi da mettere in pericolo la salute o l’incolumità del locatario e dei suoi familiari, questo può recedere dal contratto di locazione, anche se i problemi in questione erano noti in precedenza. Rientra tra gli obblighi del locatore anche il mantenimento della cosa locata, in modo tale che possa servire all’uso pattuito.A questo proposito è sempre il codice civile a specificare cosa significa mantenere in buono stato il bene locato.

Riparazioni a carico del locatore

Il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. La manutenzione ordinaria infatti spetta al conduttore, mentre quella straordinaria è appannaggio del locatore.Sempre per quanto concerne le riparazioni, il locatore non può effettuare cambiamenti che diminuiscano il godimento del bene da parte del locatario. E se sono necessarie delle riparazioni urgenti possono essere effettuate anche dal locatario stesso, purché poi venga rimborsato dal locatore. Un ultimo obbligo del locatore riguarda il pacifico godimento del bene da parte del conduttore. Quest’ultimo deve poter godere pacificamente del bene locato ed è compito del locatore assicurare questo godimento, soprattutto di fronte e molestie da parte di terzi.

 

Durata del contratto di locazione

La durata del contratto di locazione rappresenta una delle differenze principali tra i diversi tipi di contratto di locazione.

Normalmente la durata del contratto è un requisito insito nelle caratteristiche di ciascun tipo di contratto di locazione, infatti nel caso in cui non venga stabilito un limite preciso al momento della stipula del contratto di locazione, a seconda del tipo di immobile locato (ad uso civile o commerciale, ammobiliato o meno) si intende la durata minima di validità del contratto. Come detto, i termini sono già specificati all’interno del Codice Civile, a seconda che si tratti di contratto di locazione ad uso abitativo o di contratti di locazione commerciale.

Durata del contratto di locazione decisa tra le parti

Il locatore e il conduttore tuttavia possono autonomamente decidere un termine specifico al momento della stipula del contratto di locazione.

Se previsto dalle norme del Codice Civile, questo termine può essere “ordinario” o “straordinario”. Per termine straordinario si intende una locazione stipulata per più di nove anni. Ma esiste un limite anche per il termine straordinario? La legge stabilisce che qualsiasi contratto stipulato con un termine superiore ai trent’anni si intende automaticamente ridotto a tale durata. Possiamo quindi affermare che la durata del contratto di locazione ha un limite massimo di trent’anni. L’unica eccezione è ovviamente il contratto di locazione ad uso abitativo: la locazione di una casa può durare infatti non solo per l’intera vita dell’inquilino, ma fino a due anni dopo la sua morte.

 

Il canone di locazione

Il canone di locazione è una somma stabilita al momento della stipula del contratto di locazione che il conduttore si obbliga a versare al locatore allo scadere del periodo pattuito. Solitamente, quando si tratta di immobili, conduttore e locatore specificano le varie componenti del corrispettivo dovuto. Non necessariamente il corrispettivo è in denaro, nel caso di contratti di locazione di terreni agricoli il locatore potrebbe cheidere parte del raccolto come canone di locazione. canone di locazione

Le parti del canone di locazione

Sempre per quanto riguarda gli immobili, nonostante lo si percepisca come un’unica cifra, il canone di locazione è composto da tre fattori:

  • Il corrispettivo annuo, cioè il prezzo stabilito per il pagamento totale della locazione.
  • Le spese annue, invece, comprendono tutte le somme legate agli oneri non direttamente legati all’abitazione: compenso del portiere, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento ecc.
  • La rata pattuita, infine, è quella cifra da pagare a ogni scadenza specificata al momento della stipula del contratto di locazione, ed è nient’altro che la somma delle due componenti appena viste divisa per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale e così via).

Registrazione di un contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione è un processo necessario per certificare la validità di qualunque tipo di contratto, sia esso un contratto di locazione a uso abitativo che un contratto di locazione commerciale.

Tutti i tipi di contratto di locazione devono essere registrati presso la Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di inizio del contratto apposta al momento della stipula.

Cosa viene richiesto per la registrazione di un contratto di locazione?

È possibile effettuare la registrazione di un contratto di locazione in via cartacea o in via telematica, ma in entrambi i casi è richiesto il seguente materiale:

  • Il Modello F24 (si tratta di una ricevuta di pagamento dell’imposta di registro)
  • Due copie firmate del contratto di locazione
  • Il Modello RLI che sostituisce il vecchio modello 69, reperibile sul sito della Agenzia delle Entrate. Deve essere presentato necessariamente agli sportelli telematici, sul sito della Agenzia delle Entrate, e dovrà essere utilizzato anche per tutti le modifiche successive alla registrazione del contratto, quali  proroghe, cessioni, risoluzioni. Questo deve contenere:
  1. I dati generali relativi al contratto di locazione (tipologia, durata, data di stipula);
  2. I dati dei soggetti contraenti;
  3. I dati  dell’immobile oggetto della locazione;
  4. L’eventuale opzione (o revoca) al regime della cedolare secca.

Una volta presentato tutto è possibile ottenere una ricevuta e una copia del contratto firmata e registrata.

L’imposta di registro nel contratto di locazione

Se non si applica il regime di pagamento con cedolare secca, i tipi di imposte dovute per un contratto di locazione sono: Irpef, imposta di bollo e imposta di registro. Quest’ultima merita maggiore attenzione perché rappresenta l’imposta da pagare al momento della registrazione del contratto di locazione.

L’ammontare dell’imposta di registro è proporzionata al canone di locazione ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, o più in generale il locatore, il quale può chiedere all’inquilino (il conduttore) di pagare il 50% delle spese, se previsto dal contratto.

Qui elenchiamo gli importi per i vari tipi di immobile:

  • fabbricati ad uso abitativo, 2%. Se il locatore è una impresa ed applica  l’IVA sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 200,00;
  • fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), 1%;
  • altri fabbricati, 2%;
  • fondi rustici, 0,5%.

L’imposta è previsa per un minimo di 67 euro al momento della  registrazione (per i successivi rinnovi non è previsto alcuna soglia minima) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. E’ tuttavia possibile versare un’unica volta diverse annualità dell’imposta di registro, in questo modo si potrà usufruire di una riduzione sull’importo dovuto.

In questa è giusto ricordare che anche la risoluzione del contratto(link) è soggetta ad imposta di registro, che ammonta sempre a 67 euro.

Pagamento dell’imposta di registro

Se si sceglie di effettuare la registrazione del contratto di locazione tramite la modalità cartacea, l’imposta di registro deve essere versata presso qualsiasi ufficio postale o sportello bancario utilizzando il modello F24 ELIDE, che include dati del contribuente, importo,  codice dell’Ufficio presso il quale si effettua la registrazione e codice tributo, indicato nelle apposite istruzioni.
Nel caso invece si utilizzi la modalità telematica, l’imposta deve essere addebitata direttamente sul conto corrente indicato (è importante ricordare che il richiedente e l’intestatario del conto devono coincidere.

La cedolare secca nel contratto di locazione

La cedolare secca è un tipo di imposta che sostituisce quelle tradizionali dovute a seguito della stipula di un contratto di locazione, ovvero Irpef, Imposta di registro e Imposta di bollo.

L’utilizzo di questo strumento viene deciso dal locatore  al momento della stipula del contratto di locazione, ma vi sono alcuni periodi dell’anno in cui si può chiedere di uscire da questo tipo di regime.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Il locatore può essere più propenso a utilizzare la cedolare secca perché rispetto al regime contributivo tradizionale potrebbe essere considerata più convieniente. Questa consiste infatti nel pagamento di un’unica somma, anziché delle tre prima designate, pari al 21% per quanto concerne i contratti di locazione liberi e al 10% per i contratti a canone concordato. Percentuali molto basse che permettono un grosso risparmio, considerando che l’IRPEF ordinario da solo prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone effettivo. Inoltre la cedolare secca, come detto, sostituisce le addizionali regionali e annulla il pagamento dell’imposta di bollo e l’imposta di registro.

Il neo di questo strumento tuttavia esiste, ed è rappresentato dal divieto di effettuare l’aggiornamento annuale delle quote Istat. Questo è uno svantaggio notevole, tanto che si ritiene che lo strumento della cedolare secca possa essere davvero utile solo a chi possiede piú di  5 appartamenti e dispone di introiti elevati.

Come attivare lo strumento della cedolare secca

Per rientrare nel regime contributivo della cedolare secca è necessario:

  • Inviare al conduttore una comunicazione, tramite raccomandata, di informarlo della scelta e quindi fargli presente che non sarà possibile adeguare il canone di locazione alle quote annuali Istat
  • Registrare il contratto con gli appositi modelli
  • Calcolare, in sede di dichiarazione dei redditi (modello Unico o Modello 730) l’imposta del 10% o del 21%, e versarla con il modello F24

Per il calcolo della cedolare secca è possibile rivolgersi ad un commercialista o ad un esperto contabile, ad un tributarista o presso uno sportello del CAF (Centri di Assistenza Fiscale).

Esempio di contratto di locazione con cedolare secca

In questa sezione potrete trovare un esempio di un contratto di locazione che prevede l’opzione della cedolare secca. Potrete scaricarlo in .pdf o in .doc.

Contratto a tempo indeterminato

Il contratto a tempo indeterminato è quel tipo di contratto di lavoro subordinato con cui il lavoratore si impegna, a fronte del pagamento di una retribuzione, a prestare la propria attività lavorativa a favore del datore di lavoro, a tempo indeterminato, cioè senza vincolo di durata.

Caratteristiche di un contratto a tempo indeteterminato

Il contratto a tempo indeterminato deve essere redatto in forma scritta e contenere tutte le principali informazioni sul rapporto di lavoro, che troviamo in gran parte anche nel contratto a tempo determinato e nel contratto di apprendistato:

  • Le attività lavorative richieste al lavoratore;
  • Il livello e la qualifica attribuita al lavoratore;
  • La data di inizio del rapporto di lavoro;
  • L’eventuale durata del periodo di prova;
  • L’importo iniziale della retribuzione e i relativi elementi costitutivi
  • Il luogo e l’orario di lavoro;
  • I giorni di ferie e le ore di permesso;
  • I termini del preavviso in caso di recesso dal contratto a tempo indeterminato.

È possibile che il contratto individuale, per alcune informazioni, rimandi al CCNL (contratto collettivo nazionale) di riferimento. Consulta il nostro modello di contratto a tempo indeterminato per analizzare le parti di cui si compone.

Periodo di prova nel contratto a tempo indeterminato

Il periodo di prova, che serve ad entrambe le parti per valutare la convenienza del rapporto di lavoro, e la relativa durata sono normalmente stabiliti dai relativi contratti collettivi nazionali, entro la durata massima fissata dalla legge di sei mesi. Il lavoratore ha diritto anche nel periodo di prova di percepire una retribuzione non inferiore a quella prevista dal contratto collettivo di categoria.

 

Licenziamento nel contratto a tempo determinato

Il lavoratore assunto con un contratto a tempo determinato non può essere licenziato prima della scadenza del termine pattuito. Non è possibile, dunque, il licenziamento per giustificato motivo, sia soggettivo che oggettivo (ad esempio per riduzione dell’attività dell’impresa).

E’ possibile licenziare il lavoratore soltanto a causa di un fatto talmente grave da non consentire la prosecuzione, neppure provvisoria, del rapporto di lavoro. Quindi si parla di licenziamento per giusta causa.

Se il lavoratore viene licenziato senza giusta causa prima della scadenza del termine ha diritto al risarcimento del danno, pari a tutte le retribuzioni che sarebbero spettate al lavoratore fino alla scadenza inizialmente prevista, sottraendo però quanto eventualmente guadagnato dal lavoratore qualora avesse prestato un servizio presso un altro datore di lavoro nel periodo considerato.

 

Diritti del lavoratore a tempo determinato

Oltre agli obblighi del lavoratore e a tutti quei diritti previsti in caso del licenziamento nel contratto a tempo determinato, esistono altri diritti del lavoratore a tempo determinato.

Quali sono i diritti del lavoratore a tempo determinato?

Nel contratto a tempo determinato vige il principio di non discriminazione. Questo principio stabilisce che il lavoratore assunto con contratto a termine deve usufruire dello stesso trattamento riservato ai lavoratori assunti con contratto a tempo indeterminato che svolgono la stessa mansione o sono inseriti nello stesso inquadramento contrattuale.

In particolare, al lavoratore a termine spettano:

  • Le ferie,
  • La gratifica natalizia,
  • La tredicesima mensilità,
  • Il trattamento di fine rapporto, a meno che non sia incompatibile con la natura del contratto a tempo determinato. Il lavoratore assunto con contratto a tempo determinato ha inoltre diritto a ricevere una formazione specifica in materia di sicurezza per l’esercizio delle attivitá per le quali è stato assunto.

Il lavoratore a tempo determinato ha lo stesso trattamento previdenziale e gli stessi diritti in caso di malattia, maternità, infortuni, rispetto ai lavoratori a tempo indeterminato. In ultimo, è importante ricordare che la riforma del lavoro 2014 ha stabilito un limite del 20% dell’organico per i dipendenti assunti con contratto a tempo determinato. Potete leggere di più sui diritti delle mamme dopo la gravidanza e sul come conciliare l’allattamento e lavoro.