Contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato è un tipo di contratto di locazione che prevede un canone inferiore al normale canone di locazione. In questo caso i soggetti principali sono i comuni da una parte e le associazioni rappresentative dei locatori e dei conduttori dall’altra. In questo caso, il canone di locazione viene stabilito individuando un limite minimo e uno massimo a seconda della tipologia delle abitazioni e della loro ubicazione.

Contratto a canone concordato o ad uso abitativo?

Le particolarità del contratto a canone concordato rispetto a un contratto di locazione ad uso abitativo tradizionale sono due. Una è la sua durata: si tratta di un contratto di locazione valido per 3 anni che si rinnova automaticamente per altri 2. Un’altra  è rappresentata dai benefici che questo tipo di contratto di locazione può apportare in termini di risparmio, sia al locatore che al conduttore. In generale, questi risparmi sono dovuti ad una riduzione delle imposte che normalmente locatore e conduttore sono obbligati a versare.

Benefici per i locatori

  • Il pagamento dell’imposta di registro si attesta al 1,4% del canone annuo, anziché al 2%
  • L’imponibile Irpef si riduce del 66,5% rispetto all’85% del canone di locazione tradizionale
  • Se si sceglie di utilizzare lo strumento della cedolare secca, l’aliquota Irpef viene annullata, e l’aliquota unica viene ridotta al 10%, anziché il 21% del normale contratto di locazione ad uso abitativo, a seguito del recento “Piano casa” del governo Renzi.
  • Inoltre, a discrezione dei comuni, è possibile ricevere una riduzione dell’Imu a seguito della stipula del contratto a canone concordato

Benefici per i conduttori

Per i conduttori sono previsti i seguenti benefici:

  • Riduzioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi. Nello specifico 495,80 euro (se il reddito complessivo che non supera  15.493,71 euro), e 247,90 euro (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro)
  • Riduzione del 30% sulla parte dell’imposta di reddito che il conduttore è tenuto a pagare

La cedolare secca nel contratto di locazione

La cedolare secca è un tipo di imposta che sostituisce quelle tradizionali dovute a seguito della stipula di un contratto di locazione, ovvero Irpef, Imposta di registro e Imposta di bollo.

L’utilizzo di questo strumento viene deciso dal locatore  al momento della stipula del contratto di locazione, ma vi sono alcuni periodi dell’anno in cui si può chiedere di uscire da questo tipo di regime.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Il locatore può essere più propenso a utilizzare la cedolare secca perché rispetto al regime contributivo tradizionale potrebbe essere considerata più convieniente. Questa consiste infatti nel pagamento di un’unica somma, anziché delle tre prima designate, pari al 21% per quanto concerne i contratti di locazione liberi e al 10% per i contratti a canone concordato. Percentuali molto basse che permettono un grosso risparmio, considerando che l’IRPEF ordinario da solo prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone effettivo. Inoltre la cedolare secca, come detto, sostituisce le addizionali regionali e annulla il pagamento dell’imposta di bollo e l’imposta di registro.

Il neo di questo strumento tuttavia esiste, ed è rappresentato dal divieto di effettuare l’aggiornamento annuale delle quote Istat. Questo è uno svantaggio notevole, tanto che si ritiene che lo strumento della cedolare secca possa essere davvero utile solo a chi possiede piú di  5 appartamenti e dispone di introiti elevati.

Come attivare lo strumento della cedolare secca

Per rientrare nel regime contributivo della cedolare secca è necessario:

  • Inviare al conduttore una comunicazione, tramite raccomandata, di informarlo della scelta e quindi fargli presente che non sarà possibile adeguare il canone di locazione alle quote annuali Istat
  • Registrare il contratto con gli appositi modelli
  • Calcolare, in sede di dichiarazione dei redditi (modello Unico o Modello 730) l’imposta del 10% o del 21%, e versarla con il modello F24

Per il calcolo della cedolare secca è possibile rivolgersi ad un commercialista o ad un esperto contabile, ad un tributarista o presso uno sportello del CAF (Centri di Assistenza Fiscale).

Esempio di contratto di locazione con cedolare secca

In questa sezione potrete trovare un esempio di un contratto di locazione che prevede l’opzione della cedolare secca. Potrete scaricarlo in .pdf o in .doc.