Contratto di locazione | Modelli di Contratti

Contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale viene utilizzato ogni qual volta il tipo di locazione non sia una locazione ad uso abitativo. Pertanto, si applica per la locazione di immobili utili ad attività industriali, commerciali, professionali, turistiche, religiose ecc. Spesso, per inidicare questo tipo di contratto di locazione si parla infatti di contratto di locazione ad uso non abitativo. La durata del contratto di locazione commerciale è di almeno sei anni, che salgono a nove se si tratta di attività alberghiere o teatrali, e si rinnova tacitamente alla scadenza di questi periodi. La legge italiana non prevede un obbligo di stipulare il contratto di locazione commerciale in forma scritta, questa è richiesta soltanto in funzione probatoria.

La locazione commerciale stagionale e transitoria

Anche nel contratto di locazione commerciale sono previste delle possibilità di diversificare il trattamento di locazione, nate proprio per le necessità proprie della natura del bene locato.

Il contratto di locazione commerciale transitorio o stagionale. In questo tipo di contratto si può scegliere di apporre un termine più breve alla scadenza del contratto, a seconda del tipo di attività svolta dal conduttore.
Il contratto di locazione commerciale stagionale, contratto in cui le parti si impegnano a far valere il contratto di locazione solo per un periodo di tempo ogni anno. L’esempio più diffuso può essere quello dell’attività alberghiera, se questo viene utilizzato solo per determinati periodi dell’anno.

Il recesso nel contratto di locazione commerciale

Il recesso in questo tipo di contratto di locazione deve essere notificato dalla parte che intende recedere almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto, per i contratti in scadenza dopo nove anni il termine si sposta a diciotto mesi. Nel caso sia il locatore a voler recedere, le condizioni sono più stringenti: può recedere solo se ha intenzione di cambiare destinazione dell’immobile locato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado in linea retta, oppure se intende demolire, ristrutturare o restaurare l’immobile in modo tale da non permettere la permanenza del conduttore.

Modello di locazione commerciale

Contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato è un tipo di contratto di locazione che prevede un canone inferiore al normale canone di locazione. In questo caso i soggetti principali sono i comuni da una parte e le associazioni rappresentative dei locatori e dei conduttori dall’altra. In questo caso, il canone di locazione viene stabilito individuando un limite minimo e uno massimo a seconda della tipologia delle abitazioni e della loro ubicazione.

Contratto a canone concordato o ad uso abitativo?

Le particolarità del contratto a canone concordato rispetto a un contratto di locazione ad uso abitativo tradizionale sono due. Una è la sua durata: si tratta di un contratto di locazione valido per 3 anni che si rinnova automaticamente per altri 2. Un’altra è rappresentata dai benefici che questo tipo di contratto di locazione può apportare in termini di risparmio, sia al locatore che al conduttore. In generale, questi risparmi sono dovuti ad una riduzione delle imposte che normalmente locatore e conduttore sono obbligati a versare.

Benefici per i locatori

Il pagamento dell’imposta di registro si attesta al 1,4% del canone annuo, anziché al 2%
L’imponibile Irpef si riduce del 66,5% rispetto all’85% del canone di locazione tradizionale
Se si sceglie di utilizzare lo strumento della cedolare secca, l’aliquota Irpef viene annullata, e l’aliquota unica viene ridotta al 10%, anziché il 21% del normale contratto di locazione ad uso abitativo, a seguito del recento “Piano casa” del governo Renzi.
Inoltre, a discrezione dei comuni, è possibile ricevere una riduzione dell’Imu a seguito della stipula del contratto a canone concordato

Benefici per i conduttori

Per i conduttori sono previsti i seguenti benefici:

Riduzioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi. Nello specifico 495,80 euro (se il reddito complessivo che non supera 15.493,71 euro), e 247,90 euro (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro)
Riduzione del 30% sulla parte dell’imposta di reddito che il conduttore è tenuto a pagare

Il contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio viene disciplinato appositamente per far fronte ad alcune esigenze specifiche del locatore e del conduttore. Il locatore ad esempio potrebbe necessitare di un contratto di affitto più breve, perché dopo alcuni mesi dovrà tornarne in possesso. Anche il conduttore da parte sua potrebbe preferire un contratto di locazione meno impegnativo rispetto ad un contratto di locazione ordinario, per esigenze di studio o di lavoro. Per questo motivo l’ordinamento italiano prevede delle leggi specifiche che permettono la stipula di un contratto di locazione ad uso transitorio. Le norme in questione sono i decreti ministeriali del 30 Dicembre 2002 e dell’8 Giugno 2006. Questi decreti comprendono i criteri per stabilire il canone di locazione. E stabiliscono inoltre la durata di questo tipo di contratto di locazione: da un minimo di uno a un massimo di diciotto mesi.

Il contratto di locazione per studenti

Il contratto di locazione per studenti è analogo in tutto e per tutto al contratto di locazione ad uso transitorio, l’unica differenza sta proprio nella durata. In questo caso infatti il contratto è prorogabile per un massimo di altri di diciotto mesi. La durata massima di un contratto per studenti si attesta dunque a 36 mesi. In questo caso, inoltre, le norme prevedono la possibilità di promuovere l’utilizzo di questo contratto di locazione da parte dei comuni e degli enti locali in cui abbia sede una università o una sede di studi distaccata. Hanno diritto di partecipare alla stipula di questi accordi le associazioni studentesche, cooperative ed enti no profit operanti nel settore universitario.

Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è il contratto di locazione maggiormente utilizzato, perchè comprende i casi di locazione più diffusi. Questo tipo di contratto di locazione regola i rapporti tra il locatore, che si impegna a lasciare temporaneamente libero un immobile e a garantirne il godimento, e il conduttore, che invece si impegna a corrispondere un canone di locazione periodico al beneficiario (il proprietario o locatore).

Il contratto di locazione ad uso abitativo ordinario

In genere, i contratti di locazione ad uso abitativo durano quattro anni, rinnovabili per altri quattro e possono stipurarli sia persone fisiche che persone giuridiche. Se la disdetta non viene comunicata espressamente almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto di locazione di considera tacitamente rinnovato. In questi casi si parla di contratto di locazione ad uso abitativo ordinario, e per quanto riguarda ad esempio gli istituti della risoluzione del contratto di locazione e della registrazione del contratto di locazione, si considera come un contratto di locazione generale. Sono invece previsti dei tipi di contratti di locazione ad uso abitativo che sottostanno a regole differenti, il più importante è il contratto di locazione ad uso transitorio, che al suo interno comprende il contratto di locazione per studenti.

Modello di contratto di locazione ad uso abitativo

La risoluzione del contratto di locazione

Normalmente il contratto di locazione ha un termine prestabilito, variabile a seconda del tipo di contratto. Per cui in questo caso la risoluzione del contratto avviene alla scadenza del termine pattuito. Ma se al termine del contratto il conduttore continua ad avere la disponibilità materiale del bene e se il locatore non si attiva per riprenderne possesso entro il termine pattuito, a seconda del tipo di contratto la locazione si intenderà rinnovata per un ulteriore lasso di tempo (di solito uguale al periodo di tempo stabilito in precedenza nel contratto iniziale).

La risoluzione del contratto di locazione è soggetta a tassazione e, se non viene osservata, ad eventuali sanzioni. Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24. Vediamo adesso come si compone nel dettaglio il processo di risoluzione del contratto di locazione.

La risoluzione e il recesso nel contratto di locazione

Secondo il Codice Civile «il contratto ha forza di legge fra le parti» e «non può essere sciolto se non per mutuo consenso o, ad esempio, per recesso unilaterale», che consente al committente di effettuare il recesso del contratto di locazione, anche se l’opera o la prestazione di servizio è già iniziata.

Ogni tipo di contratto di locazione è caratterizzato da proprie regole per la risoluzione.Vi sono tuttavia alcune norme che riguardano più tipi di contratti di locazione e che stabiliscono varie possibilità di risoluzione, ad esempio risoluzione per inadempimento, risoluzione per impossibilità sopravvenuta, risoluzione per eccessiva onerosità. Infine, ci sono casi in cui la risoluzione del contratto di locazione avviene automaticamente, o in cui è necessario una pronuncia del giudice.

I costi di risoluzione del contratto di locazione

Si ha un’imposta di registro fissa di 200 euro nel caso in cui la risoluzione del contratto del contratto di locazione sia prevista in una clausola apposta al momento della stipula del contratto stesso. Fino al 2013 si attestava a 168 euro, mentre per i contratti di affitto non si registra nessun aumento, per cui l’imposta rimane a 67 euro.

Il conduttore nel contratto di locazione

Per conduttore, o locatario, si intende quel soggetto che prende in consegna un bene dal locatore e ha diritto, a fronte di un pagamento (il canone di locazione) a usufruirne per un determinato periodo di tempo. Anche il conduttore, così come il locatore, deve sottostare ad una serie di obblighi al momento della sottoscrizione di un contratto di locazione.

Quali sono gli obblighi del conduttore?

Oltre a godere di molti diritti, il conduttore ha il dovere di rispettare i seguenti obblighi:

Deve usufruire del bene locato soltanto nella misura prevista dal contratto di locazione;
Deve pagare il canone di locazione, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite, e soprattutto le date previste per il pagamento;
Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore deve restituire il bene mobile o immobile nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stato consegnato;
Il conduttore è responsabile della perdita o del deterioramento del bene, se avvenuti durante il periodo della locazione, e se non è dimostrabile che la perdita o il deterioramento non siano a lui imputabili;
Se il conduttore ha intenzione di apportare qualunque cambiamento al bene, deve prima chiedere e ottenere il consenso del locatore, in questo modo si eviterà che quest’ultimo possa pretendere la rimozione dell’eventuale cambiamento alla scadenza del contratto di locazione

Il locatore nel contratto di locazione

Si parla di locatore quando un soggetto mette a disposizione un immobile destinato appunto alla locazione. Al momento della stipula di un contratto di locazione il locatore accetta alcuni obblighi, compresi nel codice civile, che deve rispettare nei confronti del conduttore.

Quali sono gli obblighi del locatore?

Prima di tutto, il locatore deve consegnare al conduttore l’oggetto della locazione in buono stato, sia esso una cosa mobile o immobile. Nel caso in cui il conduttore non possa usufruire del bene a causa delle sue cattive condizioni, questi ha la possibilità di scegliere se risolvere il contratto di locazione o ridurre il canone di locazione, purché non si tratti di problemi già noti in precedenza. Se le condizioni della cosa locata sono talmente gravi da mettere in pericolo la salute o l’incolumità del locatario e dei suoi familiari, questo può recedere dal contratto di locazione, anche se i problemi in questione erano noti in precedenza. Rientra tra gli obblighi del locatore anche il mantenimento della cosa locata, in modo tale che possa servire all’uso pattuito.A questo proposito è sempre il codice civile a specificare cosa significa mantenere in buono stato il bene locato.

Riparazioni a carico del locatore

Il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. La manutenzione ordinaria infatti spetta al conduttore, mentre quella straordinaria è appannaggio del locatore.Sempre per quanto concerne le riparazioni, il locatore non può effettuare cambiamenti che diminuiscano il godimento del bene da parte del locatario. E se sono necessarie delle riparazioni urgenti possono essere effettuate anche dal locatario stesso, purché poi venga rimborsato dal locatore. Un ultimo obbligo del locatore riguarda il pacifico godimento del bene da parte del conduttore. Quest’ultimo deve poter godere pacificamente del bene locato ed è compito del locatore assicurare questo godimento, soprattutto di fronte e molestie da parte di terzi.

Durata del contratto di locazione

La durata del contratto di locazione rappresenta una delle differenze principali tra i diversi tipi di contratto di locazione.

Normalmente la durata del contratto è un requisito insito nelle caratteristiche di ciascun tipo di contratto di locazione, infatti nel caso in cui non venga stabilito un limite preciso al momento della stipula del contratto di locazione, a seconda del tipo di immobile locato (ad uso civile o commerciale, ammobiliato o meno) si intende la durata minima di validità del contratto. Come detto, i termini sono già specificati all’interno del Codice Civile, a seconda che si tratti di contratto di locazione ad uso abitativo o di contratti di locazione commerciale.

Durata del contratto di locazione decisa tra le parti

Il locatore e il conduttore tuttavia possono autonomamente decidere un termine specifico al momento della stipula del contratto di locazione.

Se previsto dalle norme del Codice Civile, questo termine può essere “ordinario” o “straordinario”. Per termine straordinario si intende una locazione stipulata per più di nove anni. Ma esiste un limite anche per il termine straordinario? La legge stabilisce che qualsiasi contratto stipulato con un termine superiore ai trent’anni si intende automaticamente ridotto a tale durata. Possiamo quindi affermare che la durata del contratto di locazione ha un limite massimo di trent’anni. L’unica eccezione è ovviamente il contratto di locazione ad uso abitativo: la locazione di una casa può durare infatti non solo per l’intera vita dell’inquilino, ma fino a due anni dopo la sua morte.

Il canone di locazione

Il canone di locazione è una somma stabilita al momento della stipula del contratto di locazione che il conduttore si obbliga a versare al locatore allo scadere del periodo pattuito. Solitamente, quando si tratta di immobili, conduttore e locatore specificano le varie componenti del corrispettivo dovuto. Non necessariamente il corrispettivo è in denaro, nel caso di contratti di locazione di terreni agricoli il locatore potrebbe cheidere parte del raccolto come canone di locazione.

Le parti del canone di locazione

Sempre per quanto riguarda gli immobili, nonostante lo si percepisca come un’unica cifra, il canone di locazione è composto da tre fattori:

Il corrispettivo annuo, cioè il prezzo stabilito per il pagamento totale della locazione.
Le spese annue, invece, comprendono tutte le somme legate agli oneri non direttamente legati all’abitazione: compenso del portiere, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento ecc.
La rata pattuita, infine, è quella cifra da pagare a ogni scadenza specificata al momento della stipula del contratto di locazione, ed è nient’altro che la somma delle due componenti appena viste divisa per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale e così via).

Registrazione di un contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione è un processo necessario per certificare la validità di qualunque tipo di contratto, sia esso un contratto di locazione a uso abitativo che un contratto di locazione commerciale.

Tutti i tipi di contratto di locazione devono essere registrati presso la Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di inizio del contratto apposta al momento della stipula.

Cosa viene richiesto per la registrazione di un contratto di locazione?

È possibile effettuare la registrazione di un contratto di locazione in via cartacea o in via telematica, ma in entrambi i casi è richiesto il seguente materiale:

Il Modello F24 (si tratta di una ricevuta di pagamento dell’imposta di registro)
Due copie firmate del contratto di locazione
Il Modello RLI che sostituisce il vecchio modello 69, reperibile sul sito della Agenzia delle Entrate. Deve essere presentato necessariamente agli sportelli telematici, sul sito della Agenzia delle Entrate, e dovrà essere utilizzato anche per tutti le modifiche successive alla registrazione del contratto, quali proroghe, cessioni, risoluzioni. Questo deve contenere:

I dati generali relativi al contratto di locazione (tipologia, durata, data di stipula);
I dati dei soggetti contraenti;
I dati dell’immobile oggetto della locazione;
L’eventuale opzione (o revoca) al regime della cedolare secca.

Una volta presentato tutto è possibile ottenere una ricevuta e una copia del contratto firmata e registrata.

L’imposta di registro nel contratto di locazione

Se non si applica il regime di pagamento con cedolare secca, i tipi di imposte dovute per un contratto di locazione sono: Irpef, imposta di bollo e imposta di registro. Quest’ultima merita maggiore attenzione perché rappresenta l’imposta da pagare al momento della registrazione del contratto di locazione.

L’ammontare dell’imposta di registro è proporzionata al canone di locazione ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, o più in generale il locatore, il quale può chiedere all’inquilino (il conduttore) di pagare il 50% delle spese, se previsto dal contratto.

Qui elenchiamo gli importi per i vari tipi di immobile:

fabbricati ad uso abitativo, 2%. Se il locatore è una impresa ed applica l’IVA sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 200,00;
fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), 1%;
altri fabbricati, 2%;
fondi rustici, 0,5%.

L’imposta è previsa per un minimo di 67 euro al momento della registrazione (per i successivi rinnovi non è previsto alcuna soglia minima) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. E’ tuttavia possibile versare un’unica volta diverse annualità dell’imposta di registro, in questo modo si potrà usufruire di una riduzione sull’importo dovuto.

In questa è giusto ricordare che anche la risoluzione del contratto(link) è soggetta ad imposta di registro, che ammonta sempre a 67 euro.

Pagamento dell’imposta di registro

Se si sceglie di effettuare la registrazione del contratto di locazione tramite la modalità cartacea, l’imposta di registro deve essere versata presso qualsiasi ufficio postale o sportello bancario utilizzando il modello F24 ELIDE, che include dati del contribuente, importo, codice dell’Ufficio presso il quale si effettua la registrazione e codice tributo, indicato nelle apposite istruzioni.
Nel caso invece si utilizzi la modalità telematica, l’imposta deve essere addebitata direttamente sul conto corrente indicato (è importante ricordare che il richiedente e l’intestatario del conto devono coincidere.