contratto di locazione | Modelli di Contratti

Modello di contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un tipo di contratto di locazione, il più comune in Italia, che regola i rapporti tra locatore e locatario. Il locatore si impegna a lasciare libero un immobile, di cui il conduttore può fruire corrispondendo un canone di locazione.

Tipi di contratto di locazione ad uso abitativo

Esistono due tipi di contratto di locazione ad uso abitativo, il contratto a canone libero e il contratto a canone concordato.

Contratto a canone libero: è un tipo di contratto in cui le parti stabiliscono liberamente il canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo (eccetto casi particolari)
Contratto a canone concordato con il canone stabilito secondo gli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei conduttori e quelle dei locatori. In questa tipologia di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, al fine di andare incontro alle esigenze di chi è costretto ad affittare un immobile e con alcuni vantaggi fiscali per entrambe le parti. La durata del contratto di locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico.

Modello di contratto di locazione ad uso abitativo

Consulta e scarica il nostro modello di locazione ad uso abitativo per avere maggiori informazioni sulla composizione del contratto di locazione ad uso abitativo.

Contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale viene utilizzato ogni qual volta il tipo di locazione non sia una locazione ad uso abitativo. Pertanto, si applica per la locazione di immobili utili ad attività industriali, commerciali, professionali, turistiche, religiose ecc. Spesso, per inidicare questo tipo di contratto di locazione si parla infatti di contratto di locazione ad uso non abitativo. La durata del contratto di locazione commerciale è di almeno sei anni, che salgono a nove se si tratta di attività alberghiere o teatrali, e si rinnova tacitamente alla scadenza di questi periodi. La legge italiana non prevede un obbligo di stipulare il contratto di locazione commerciale in forma scritta, questa è richiesta soltanto in funzione probatoria.

La locazione commerciale stagionale e transitoria

Anche nel contratto di locazione commerciale sono previste delle possibilità di diversificare il trattamento di locazione, nate proprio per le necessità proprie della natura del bene locato.

Il contratto di locazione commerciale transitorio o stagionale. In questo tipo di contratto si può scegliere di apporre un termine più breve alla scadenza del contratto, a seconda del tipo di attività svolta dal conduttore.
Il contratto di locazione commerciale stagionale, contratto in cui le parti si impegnano a far valere il contratto di locazione solo per un periodo di tempo ogni anno. L’esempio più diffuso può essere quello dell’attività alberghiera, se questo viene utilizzato solo per determinati periodi dell’anno.

Il recesso nel contratto di locazione commerciale

Il recesso in questo tipo di contratto di locazione deve essere notificato dalla parte che intende recedere almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto, per i contratti in scadenza dopo nove anni il termine si sposta a diciotto mesi. Nel caso sia il locatore a voler recedere, le condizioni sono più stringenti: può recedere solo se ha intenzione di cambiare destinazione dell’immobile locato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado in linea retta, oppure se intende demolire, ristrutturare o restaurare l’immobile in modo tale da non permettere la permanenza del conduttore.

Modello di locazione commerciale

Il contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio viene disciplinato appositamente per far fronte ad alcune esigenze specifiche del locatore e del conduttore. Il locatore ad esempio potrebbe necessitare di un contratto di affitto più breve, perché dopo alcuni mesi dovrà tornarne in possesso. Anche il conduttore da parte sua potrebbe preferire un contratto di locazione meno impegnativo rispetto ad un contratto di locazione ordinario, per esigenze di studio o di lavoro. Per questo motivo l’ordinamento italiano prevede delle leggi specifiche che permettono la stipula di un contratto di locazione ad uso transitorio. Le norme in questione sono i decreti ministeriali del 30 Dicembre 2002 e dell’8 Giugno 2006. Questi decreti comprendono i criteri per stabilire il canone di locazione. E stabiliscono inoltre la durata di questo tipo di contratto di locazione: da un minimo di uno a un massimo di diciotto mesi.

Il contratto di locazione per studenti

Il contratto di locazione per studenti è analogo in tutto e per tutto al contratto di locazione ad uso transitorio, l’unica differenza sta proprio nella durata. In questo caso infatti il contratto è prorogabile per un massimo di altri di diciotto mesi. La durata massima di un contratto per studenti si attesta dunque a 36 mesi. In questo caso, inoltre, le norme prevedono la possibilità di promuovere l’utilizzo di questo contratto di locazione da parte dei comuni e degli enti locali in cui abbia sede una università o una sede di studi distaccata. Hanno diritto di partecipare alla stipula di questi accordi le associazioni studentesche, cooperative ed enti no profit operanti nel settore universitario.

Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è il contratto di locazione maggiormente utilizzato, perchè comprende i casi di locazione più diffusi. Questo tipo di contratto di locazione regola i rapporti tra il locatore, che si impegna a lasciare temporaneamente libero un immobile e a garantirne il godimento, e il conduttore, che invece si impegna a corrispondere un canone di locazione periodico al beneficiario (il proprietario o locatore).

Il contratto di locazione ad uso abitativo ordinario

In genere, i contratti di locazione ad uso abitativo durano quattro anni, rinnovabili per altri quattro e possono stipurarli sia persone fisiche che persone giuridiche. Se la disdetta non viene comunicata espressamente almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto di locazione di considera tacitamente rinnovato. In questi casi si parla di contratto di locazione ad uso abitativo ordinario, e per quanto riguarda ad esempio gli istituti della risoluzione del contratto di locazione e della registrazione del contratto di locazione, si considera come un contratto di locazione generale. Sono invece previsti dei tipi di contratti di locazione ad uso abitativo che sottostanno a regole differenti, il più importante è il contratto di locazione ad uso transitorio, che al suo interno comprende il contratto di locazione per studenti.

Modello di contratto di locazione ad uso abitativo

La risoluzione del contratto di locazione

Normalmente il contratto di locazione ha un termine prestabilito, variabile a seconda del tipo di contratto. Per cui in questo caso la risoluzione del contratto avviene alla scadenza del termine pattuito. Ma se al termine del contratto il conduttore continua ad avere la disponibilità materiale del bene e se il locatore non si attiva per riprenderne possesso entro il termine pattuito, a seconda del tipo di contratto la locazione si intenderà rinnovata per un ulteriore lasso di tempo (di solito uguale al periodo di tempo stabilito in precedenza nel contratto iniziale).

La risoluzione del contratto di locazione è soggetta a tassazione e, se non viene osservata, ad eventuali sanzioni. Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24. Vediamo adesso come si compone nel dettaglio il processo di risoluzione del contratto di locazione.

La risoluzione e il recesso nel contratto di locazione

Secondo il Codice Civile «il contratto ha forza di legge fra le parti» e «non può essere sciolto se non per mutuo consenso o, ad esempio, per recesso unilaterale», che consente al committente di effettuare il recesso del contratto di locazione, anche se l’opera o la prestazione di servizio è già iniziata.

Ogni tipo di contratto di locazione è caratterizzato da proprie regole per la risoluzione.Vi sono tuttavia alcune norme che riguardano più tipi di contratti di locazione e che stabiliscono varie possibilità di risoluzione, ad esempio risoluzione per inadempimento, risoluzione per impossibilità sopravvenuta, risoluzione per eccessiva onerosità. Infine, ci sono casi in cui la risoluzione del contratto di locazione avviene automaticamente, o in cui è necessario una pronuncia del giudice.

I costi di risoluzione del contratto di locazione

Si ha un’imposta di registro fissa di 200 euro nel caso in cui la risoluzione del contratto del contratto di locazione sia prevista in una clausola apposta al momento della stipula del contratto stesso. Fino al 2013 si attestava a 168 euro, mentre per i contratti di affitto non si registra nessun aumento, per cui l’imposta rimane a 67 euro.

Il conduttore nel contratto di locazione

Per conduttore, o locatario, si intende quel soggetto che prende in consegna un bene dal locatore e ha diritto, a fronte di un pagamento (il canone di locazione) a usufruirne per un determinato periodo di tempo. Anche il conduttore, così come il locatore, deve sottostare ad una serie di obblighi al momento della sottoscrizione di un contratto di locazione.

Quali sono gli obblighi del conduttore?

Oltre a godere di molti diritti, il conduttore ha il dovere di rispettare i seguenti obblighi:

Deve usufruire del bene locato soltanto nella misura prevista dal contratto di locazione;
Deve pagare il canone di locazione, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite, e soprattutto le date previste per il pagamento;
Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore deve restituire il bene mobile o immobile nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stato consegnato;
Il conduttore è responsabile della perdita o del deterioramento del bene, se avvenuti durante il periodo della locazione, e se non è dimostrabile che la perdita o il deterioramento non siano a lui imputabili;
Se il conduttore ha intenzione di apportare qualunque cambiamento al bene, deve prima chiedere e ottenere il consenso del locatore, in questo modo si eviterà che quest’ultimo possa pretendere la rimozione dell’eventuale cambiamento alla scadenza del contratto di locazione

Il locatore nel contratto di locazione

Si parla di locatore quando un soggetto mette a disposizione un immobile destinato appunto alla locazione. Al momento della stipula di un contratto di locazione il locatore accetta alcuni obblighi, compresi nel codice civile, che deve rispettare nei confronti del conduttore.

Quali sono gli obblighi del locatore?

Prima di tutto, il locatore deve consegnare al conduttore l’oggetto della locazione in buono stato, sia esso una cosa mobile o immobile. Nel caso in cui il conduttore non possa usufruire del bene a causa delle sue cattive condizioni, questi ha la possibilità di scegliere se risolvere il contratto di locazione o ridurre il canone di locazione, purché non si tratti di problemi già noti in precedenza. Se le condizioni della cosa locata sono talmente gravi da mettere in pericolo la salute o l’incolumità del locatario e dei suoi familiari, questo può recedere dal contratto di locazione, anche se i problemi in questione erano noti in precedenza. Rientra tra gli obblighi del locatore anche il mantenimento della cosa locata, in modo tale che possa servire all’uso pattuito.A questo proposito è sempre il codice civile a specificare cosa significa mantenere in buono stato il bene locato.

Riparazioni a carico del locatore

Il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. La manutenzione ordinaria infatti spetta al conduttore, mentre quella straordinaria è appannaggio del locatore.Sempre per quanto concerne le riparazioni, il locatore non può effettuare cambiamenti che diminuiscano il godimento del bene da parte del locatario. E se sono necessarie delle riparazioni urgenti possono essere effettuate anche dal locatario stesso, purché poi venga rimborsato dal locatore. Un ultimo obbligo del locatore riguarda il pacifico godimento del bene da parte del conduttore. Quest’ultimo deve poter godere pacificamente del bene locato ed è compito del locatore assicurare questo godimento, soprattutto di fronte e molestie da parte di terzi.

Durata del contratto di locazione

La durata del contratto di locazione rappresenta una delle differenze principali tra i diversi tipi di contratto di locazione.

Normalmente la durata del contratto è un requisito insito nelle caratteristiche di ciascun tipo di contratto di locazione, infatti nel caso in cui non venga stabilito un limite preciso al momento della stipula del contratto di locazione, a seconda del tipo di immobile locato (ad uso civile o commerciale, ammobiliato o meno) si intende la durata minima di validità del contratto. Come detto, i termini sono già specificati all’interno del Codice Civile, a seconda che si tratti di contratto di locazione ad uso abitativo o di contratti di locazione commerciale.

Durata del contratto di locazione decisa tra le parti

Il locatore e il conduttore tuttavia possono autonomamente decidere un termine specifico al momento della stipula del contratto di locazione.

Se previsto dalle norme del Codice Civile, questo termine può essere “ordinario” o “straordinario”. Per termine straordinario si intende una locazione stipulata per più di nove anni. Ma esiste un limite anche per il termine straordinario? La legge stabilisce che qualsiasi contratto stipulato con un termine superiore ai trent’anni si intende automaticamente ridotto a tale durata. Possiamo quindi affermare che la durata del contratto di locazione ha un limite massimo di trent’anni. L’unica eccezione è ovviamente il contratto di locazione ad uso abitativo: la locazione di una casa può durare infatti non solo per l’intera vita dell’inquilino, ma fino a due anni dopo la sua morte.

Il canone di locazione

Il canone di locazione è una somma stabilita al momento della stipula del contratto di locazione che il conduttore si obbliga a versare al locatore allo scadere del periodo pattuito. Solitamente, quando si tratta di immobili, conduttore e locatore specificano le varie componenti del corrispettivo dovuto. Non necessariamente il corrispettivo è in denaro, nel caso di contratti di locazione di terreni agricoli il locatore potrebbe cheidere parte del raccolto come canone di locazione.

Le parti del canone di locazione

Sempre per quanto riguarda gli immobili, nonostante lo si percepisca come un’unica cifra, il canone di locazione è composto da tre fattori:

Il corrispettivo annuo, cioè il prezzo stabilito per il pagamento totale della locazione.
Le spese annue, invece, comprendono tutte le somme legate agli oneri non direttamente legati all’abitazione: compenso del portiere, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento ecc.
La rata pattuita, infine, è quella cifra da pagare a ogni scadenza specificata al momento della stipula del contratto di locazione, ed è nient’altro che la somma delle due componenti appena viste divisa per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale e così via).

La cedolare secca nel contratto di locazione

La cedolare secca è un tipo di imposta che sostituisce quelle tradizionali dovute a seguito della stipula di un contratto di locazione, ovvero Irpef, Imposta di registro e Imposta di bollo.

L’utilizzo di questo strumento viene deciso dal locatore al momento della stipula del contratto di locazione, ma vi sono alcuni periodi dell’anno in cui si può chiedere di uscire da questo tipo di regime.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Il locatore può essere più propenso a utilizzare la cedolare secca perché rispetto al regime contributivo tradizionale potrebbe essere considerata più convieniente. Questa consiste infatti nel pagamento di un’unica somma, anziché delle tre prima designate, pari al 21% per quanto concerne i contratti di locazione liberi e al 10% per i contratti a canone concordato. Percentuali molto basse che permettono un grosso risparmio, considerando che l’IRPEF ordinario da solo prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone effettivo. Inoltre la cedolare secca, come detto, sostituisce le addizionali regionali e annulla il pagamento dell’imposta di bollo e l’imposta di registro.

Il neo di questo strumento tuttavia esiste, ed è rappresentato dal divieto di effettuare l’aggiornamento annuale delle quote Istat. Questo è uno svantaggio notevole, tanto che si ritiene che lo strumento della cedolare secca possa essere davvero utile solo a chi possiede piú di 5 appartamenti e dispone di introiti elevati.

Come attivare lo strumento della cedolare secca

Per rientrare nel regime contributivo della cedolare secca è necessario:

Inviare al conduttore una comunicazione, tramite raccomandata, di informarlo della scelta e quindi fargli presente che non sarà possibile adeguare il canone di locazione alle quote annuali Istat
Registrare il contratto con gli appositi modelli
Calcolare, in sede di dichiarazione dei redditi (modello Unico o Modello 730) l’imposta del 10% o del 21%, e versarla con il modello F24

Per il calcolo della cedolare secca è possibile rivolgersi ad un commercialista o ad un esperto contabile, ad un tributarista o presso uno sportello del CAF (Centri di Assistenza Fiscale).

Esempio di contratto di locazione con cedolare secca

In questa sezione potrete trovare un esempio di un contratto di locazione che prevede l’opzione della cedolare secca. Potrete scaricarlo in .pdf o in .doc.